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Smart Finance APP了解到，瑞典房地产公司市值大幅下跌，监管机构对金融稳定威胁发出警告。房地产公司Castellum匆忙出售了4000万股股票，现在被一些人视为欧洲房地产市场即将发生剧变的先兆。
M2资产管理公司表示，不断下跌的市场价格影响了其履行财务承诺的能力，瑞典房地产公司的股票市值今年已经缩水一半。数据显示，该行业明年将面临100亿美元的债务偿还，到2026年底再融资需求约为410亿美元。
瑞典房地产公司面临的资金短缺来自于利率上升环境下的浮动利率票据和短期到期债券。虽然这使得这个北欧国家的房地产市场比欧洲其他国家更加脆弱，但它仍然被视为欧洲其他房地产市场的试金石。
Green Street董事总经理彼得·帕帕达科斯(Peter Papadakos)表示:“如果没有信贷市场解冻，瑞典可能成为欧洲上市房地产公司一系列救市配股中的第一个国家。这将对在欧洲上市的房地产行业产生重大影响。”
瑞典央行和金融监管局多次警告称，商业地产债务风险对该国金融稳定构成威胁。主要的担忧是对瑞典银行的溢出效应:去年，这个北欧国家的房地产贷款约占总贷款存量的三分之二，而在许多较大的欧元区经济体，这一比例不到三分之一。
瑞典金融服务管理总监的高级顾问安德斯·克维斯特(Anders Kvist)表示，监管机构已经警告商业房地产公司至少4年的高债务水平。“房价下跌可能引发多米诺骨牌效应。如果财产价值下降，可用的贷款担保将减少。这可能导致对更多抵押品的需求，然后迫使其廉价出售”。
过去10年，Fastighets巴尔德、SBB和Castellum等房地产企业一直依赖从渴望收益率的债券投资者那里筹集数十亿美元的廉价资金。在极低利率和房地产估值飙升的推动下，这是欧洲市场广泛采用的策略。
去年，瑞典的杠杆房地产市场是世界上泡沫最多的市场之一。这场危机对这个市场的影响是迅速而残酷的。SBB的股价在2022年下跌了81%。穆迪将FastighetsBalder的投资级信用评级列入观察名单，并可能将其下调至最高收入评级。
斯德哥尔摩SEB投资管理公司的债券投资组合经理马丁·埃德马尔姆表示:“在这个市场上，宽松的货币政策会奖励那些有积极增长计划的公司。但现在市场已经发生了根本性的变化。”
瑞典房地产公司必须对未来五年到期的408亿美元债券和债务进行展期，其中四分之一将于2023年到期。他们如何处理这些还款问题对整个欧洲银行业至关重要。
Edemalm表示:“总体而言，欧洲房地产公司的杠杆率往往低于瑞典同行，债务期限也更长。但利率上升显然对这一资产类别不利，因此我们有理由假设欧洲房地产的收益率要求会提高，从而对估值构成压力。”
由于债券收益率处于难以承受的高水平，许多债务融资渠道对一些公司来说变得过于昂贵。上个季度，房地产债券的销售额萎缩至63亿克朗，为2018年第四季度以来的最低水平。由于高杠杆率和房地产估值下降，债券发行人的资产负债表在重压下摇摇欲坠，信贷紧缩使发行人开始争夺银行贷款。
Castellum首席财务官延斯·安德森(Jens Andersson)表示，除了从北欧银行获得传统抵押贷款，该公司还在探索其他融资市场。他以美国的私募为例，因为它们持续时间长，价格有竞争力。但在英国金边债券市场最近的动荡之后，就连这一领域也需要克服障碍。
帮助缓解财务压力的另一个选择是出售资产。SBB在第二季度出售了价值67亿SEK的房产，最近宣布进一步出售至少105亿SEK。
这些出售引起了投资者对另一个问题的关注:瑞典不同寻常的高水平交叉持股，此前曾引发评级机构对治理风险和潜在利益冲突的警告。M2将其在Castellum的股份出售给Akelius住宅地产公司。地产大亨鲁特格·阿恩霍特(Rutger Arnhult)首次当选卡斯特伦董事长后，在仍控制M2的情况下被任命为首席执行官，他也是Corem Property Group的最大所有者，该集团去年以17亿美元的价格与他的另一家控股公司Klovern AB合并。Castellum反过来拥有Entra ASA三分之一的股份，Fastighets巴尔德也是该公司的股东。
在5月份关于该国金融体系的一份报告中，FSA表示，房地产行业债务的增长意味着它仍将是金融稳定的一个主要弱点。穆迪的房地产分析师玛丽亚·吉尔霍尔姆(Maria Gillholm)表示，瑞典房地产公司之间复杂的所有权网络进一步限制了他们获得资本的渠道，因为在经济低迷时期，公司通常专注于保护自己的流动性。“在经济低迷时期，当你不得不处理好自己的流动性，甚至可能出售自己的资产时，让所有人支持注资可能会更加困难”。
Edemalm等基金管理公司认为，高收益的房地产，如写字楼、工业或物流场所，现在有逢低买入的机会。吉尔霍尔姆指出，Fastighets巴尔德、Castellum和Heimstaden Bostad发行的欧元混合债券是首选的例子。这些部门对利息成本上升不太敏感，将受益于与CPI挂钩的合同，但目前最重要的是稳健的资产负债表和强大的股东支持。
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