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“工业上楼”向天要空间，以产业空间支持深圳“20+8”产业集群发展的重要举措。
“通过政策引导，我们希望有越来越多的民营企业来参与我们的工业上楼”。7月25日，深圳市南山区工信局副局长陈幸辉在委员议事厅活动中公开表示。
为持续推进“工业上楼”项目，深圳正在吸引民营企业一同来推进项目建设。
陈幸辉表示，深圳市多部门正在拟定相关政策，通过政策引导支持民营企业参与进来。其中包含减少审批流程、设置更好的信贷条件、扩大商业配套等。
作为深圳支持“20+8”产业集群的重要举措，从2022年起，深圳拟按照每年建设不少于2000万平方米，连续实施5年的进度，向企业提供“工业上楼”的高品质、低成本、定制化产业空间，为制造业发展提供更加有力的空间保障。
从2022年11月提出计划开始，深圳“工业上楼”加速奔跑中。在政策方面，今年2月，深圳出台《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》落地执行。在项目建设方面，深圳规划建设的72个项目中，已有超过30个以上的项目顺利开工，且有多个项目进入审批且即将开工阶段。
民企如何参与“工业上楼” ？某民营园区运营总经理向记者表示:“工业上楼项目的经济账比较难算，这是影响企业拿地开工建设的重要因素”。
从投入与产出比来看，保本微利原则要求项目建设方不能以盈利目的建设项目。根据工业上楼规划，工业上楼项目核定租金不超过月租35元/平方米，未来每年增长幅度不超过5%。同时，根据《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》，在工业上楼项目中，内部收益率原则是≤4.5%。
与保本微利原则相对，工业上楼项目的项目投入成本巨大。深圳市建工集团股份有限公司副总裁建筑设计院院长李世钟表示，“深圳提出每年提供不少于2000平方米的工业上楼厂房面积，预计建设成本粗略估计将达到1500亿元，相当于1个区全年的GDP”。
所以在此背景下，社会效益与经济效益如何平衡，让民营企业积极参与“工业上楼”？
对此，李世钟建议，“工业上楼”要遵循“土地+资本”的经济驱动模式，实行资产证券化，帮助回笼现金流、支持滚动开发，通过提高单位土地面积的运营效率，增加单位土地的产值和税收，最终实现社会经济效益的提升和促进整个城市的长期建设发展。
陈幸辉也回应，深圳市多部门正在出台相关政策鼓励民营企业入局。具体来看，一是减少审批的流程，让更多的民营企业能够介入其中；二是鼓励银行为民营企业开展工业上楼，设置更好的信贷条件；三是改变一些工业上楼的条件，比如工业上楼项目中，可以建设一定比例的商业配套，由此反哺工业厂房的建设，解决民营企业在工业上楼项目中财务账难算的问题。
可以预见，如果民营企业参与工业上楼项目建设，那么深圳工业上楼项目将进入全新建设加速期，更多符合且满足深圳“20+8”产业集群建设的发展空间将开工建设。但是作为还未实现入驻的项目类型，企业对项目建设是否满足需求依旧关注颇多。
“工业上楼”能否满足企业生产需求仍是企业关注重点，深圳南山区政协委员、深圳光韵达光电科技股份有限公司联合创始人、执行董事姚彩虹表示，选择“工业上楼”后，园区能否为企业带来真正的一栋楼一条链，实现与上下游企业形成一个长期稳定合作且有效的关系是企业选择是否上楼的重要决策依据。
她建议，工业上楼项目要吸引链主企业入驻，利用链主企业在产业集群中的领航作用带动上下游企业聚集，实现上下游就是上下楼。其次，要做好产业发展配套支持，既包括产业需要的前端实验室、重点研发机构以及后端的检测机构和评定机构，也包括政府机关事务办事机构的配套。此外，从经济发展、产业持续发展的角度，建议工业上楼项目推动建立可持续发展的灯塔工厂，致力于推动制造业的高端化、智能化和绿色化发展，为产业发展搭建良好平台。
“上楼”后企业如何长久发展。
入驻深圳南山区红花岭先进制造基地的企业代表，南山区政协常委、深圳市速腾聚创科技有限公司联合创始人、执行总裁邱纯潮表示，希望政府能够协助企业完善洁净环境建设，遴选高质量“领先产品的首条自动化产线”并给予补贴，对工业上楼企业提供水电费、租金减免等优惠政策，让企业能够坚定留下来的信心。
据了解，工业上楼项目在规划建设之初，明确提出打造生产生活生态“三生融合”型制造业园区，从目前已开工的园区项目来看，深圳南山区红花岭先进制造基地、深圳宝安区新桥东先进制造产业园区给出了较好的三生融合解决方案，但是两个方案均依托了附近的已有山水资源、已有住房等先天优势，其他工业上楼项目如何实现三生融合型制造业园区规划设想仍是一道重要考题。
对此，南山区政协常委、哈尔滨工业大学经济管理学院副教授周豫建议，一方面，打造完善的生活空间，包括针对不同人才类型的居住需求，配套相关住房。同时配套运动健身、餐饮、购物、托儿所等生活空间。另一方面，推动产城融合建设，通过解决物流、人流、车流的动态模拟和分流设计，从而使得园区内部和周边的交通规划和组织更加高效。
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